Mieter muss Räumung nicht positiv bestätigen
Im Falle einer Kündigung durch den Vermieter ist der Mieter nicht verpflichtet, eine positive Bestätigung über die Räumung der Räumlichkeiten abzugeben. Die Rechtmäßigkeit der Kündigung muss von Seiten des Mieters geprüft werden, und es muss ihm Zeit gegeben werden, ein anderes Objekt zu suchen. Das Interesse des Vermieters, bereits vor dem Ablauf der Kündigungsfrist zu wissen, ob die Räumlichkeiten zur Verfügung gestellt werden, muss hinter den berechtigten Interessen des Mieters zurücktreten.
Es ist also nicht möglich, den Räumungsanspruch des Vermieters während der laufenden Kündigungsfrist gerichtlich durchzusetzen, es sei denn, der Mieter gibt ausdrücklich zu erkennen, dass er nicht ausziehen will. Diese Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 07.12.2022, Az. 24 W 39/22, hat große Bedeutung für Vermieter, da sie ihre Erwartungen an den Mieter nach einer Kündigung neu ausrichten müssen.
Untätigkeit des Mieters kein Grund für Räumungsklage
Die bloße Untätigkeit des Mieters nach einer schriftlichen Aufforderung des Vermieters, seine Erfüllungsbereitschaft zu erklären, gibt dem Vermieter keinen berechtigten Grund zur Annahme, dass der Räumungsanspruch nicht fristgerecht erfüllt wird. Ein (gewerblicher) Mieter kann nicht anders behandelt werden als andere Schuldner, die ihre Erfüllungsbereitschaft nicht vor Fälligkeit ihrer Schulden anzeigen müssen.
Die Argumentation, dass das Interesse des Vermieters darin besteht, die Möglichkeit einer Weitervermietung oder eines Umbaus des Mietobjekts zeitlich abschätzen zu können, kann hier nicht über das Interesse des Mieters, seine rechtlichen Belange zu klären, gestellt werden. Wenn der Vermieter jedoch besondere Umstände sieht, die die Besorgnis rechtfertigen, dass der Mieter nicht rechtzeitig räumen wird, steht ihm jederzeit das Recht zu, gemäß § 259 ZPO auf künftige Räumung zu klagen.
Positive Rückmeldung des Mieters gibt keine absolute Gewissheit
Selbst wenn der Mieter eine vorzeitige positive Rückmeldung über die Räumung abgibt, kann dies dem Vermieter keine absolute Gewissheit geben, da sich die Umstände bis zur Fälligkeit des Räumungsanspruchs noch ändern können. Der Mieter könnte zum Beispiel kein anderes Mietobjekt finden und dadurch an einer rechtzeitigen Räumung gehindert sein. Eine vorzeitige positive Rückmeldung des Mieters darf deshalb nicht als Anerkenntnis oder Zeugnis gegen sich selbst beurteilt werden.
Vermieter sollten sich bewusst sein, dass sie dem Mieter nicht vorschreiben können, seine rechtlichen Belange schon vor der Fälligkeit des Räumungsanspruchs zu klären. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 07.12.2022, Az. 24 W 39/22, muss bei der Planung und Durchsetzung von Räumungsansprüchen berücksichtigt werden.
Was dies für Vermieter bedeutet
Die Entscheidung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 07.12.2022, Az. 24 W 39/22, hat große Auswirkungen auf die Vorgehensweise von Vermietern nach einer Kündigung. Sie müssen sich bewusst sein, dass sie nicht das Recht haben, vom Mieter eine vorzeitige positive Bestätigung über die Räumung zu verlangen. Die Rechtmäßigkeit der Kündigung muss von Seiten des Mieters geprüft werden, und er muss ausreichend Zeit haben, ein anderes Objekt zu suchen. Ein Vermieter kann seinen Räumungsanspruch während der laufenden Kündigungsfrist nur dann gerichtlich durchsetzen, wenn der Mieter ausdrücklich zu erkennen gibt, nicht ausziehen zu wollen. Wenn der Vermieter besondere Umstände sieht, die die Besorgnis rechtfertigen, dass der Mieter nicht rechtzeitig räumen wird, steht ihm jederzeit das Recht zu, gemäß § 259 ZPO auf künftige Räumung zu klagen.
