Wenn ein Mieter verschwindet und die Mietzahlungen ausbleiben, sind Vermieter mit einer Herausforderung konfrontiert: Wie können sie ihre Rechte geltend machen und den Besitz ihres Mietobjekts zurückerlangen? Eine Methode, die immer wieder zur Debatte steht, ist die so genannte “kalte Räumung”. Obwohl diese Methode auf den ersten Blick attraktiv erscheint, birgt sie erhebliche Risiken.
Das Phänomen der “kalten Räumung”
In Fällen, in denen der Mieter spurlos verschwunden ist und die Miete nicht mehr gezahlt wird, können Vermieter versucht sein, den Prozess der Räumung “in die eigene Hand” zu nehmen. Sie öffnen ohne Räumungsverfahren eigenmächtig die Wohnung und räumen sie aus. Dies wird als “kalte Räumung” bezeichnet. Der Vorteil liegt auf der Hand: Die Wohnung kann schnell und ohne den Aufwand eines gerichtlichen Verfahrens zurückerobert und neu vermietet werden. Angesichts der Kosten und des Zeitaufwands eines Räumungsverfahrens vor Gericht kann dies eine verlockende Option sein.
Ein Blick in die Rechtsprechung
Aber auch wenn die “kalte Räumung” auf den ersten Blick verlockend erscheint, darf nicht übersehen werden, dass sie rechtlich sehr heikel ist. Abseits der Frage, dass der eigenmächtigte Zutritt zur Wohnung häufig strafbar sein kann, hat der Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 14.07.2010 (Az. VIII ZR 45/09) festgehalten, dass die “kalte Räumung” eine unerlaubte Selbsthilfe darstellt und damit zu einer verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters führen kann.
In dem verhandelten Fall hatte der Vermieter nach erfolgloser Kündigung und Räumungsaufforderung die Wohnung geräumt und einen Großteil der Einrichtung entsorgt. Als der Mieter später auftauchte und Schadenersatz verlangte, sprach der BGH ihm rund 62.000 Euro zu. Der Grund: Der Vermieter hatte gegen § 229 BGB (unerlaubte Selbsthilfe) verstoßen und musste dafür haften.
Was bedeutet das für Vermieter?
Die Risiken der “kalten Räumung” sind nicht zu unterschätzen. Zwar kann das Verfahren kurzfristig Zeit und Kosten sparen, aber im Falle einer späteren Schadenersatzforderung durch den Mieter können die Kosten erheblich sein. Darüber hinaus gilt: Wenn der Vermieter kein detailliertes Inventar der Wohnungseinrichtung anfertigt, liegt die Beweislast bei ihm.
Konkret bedeutet das: Behauptet der Mieter, er in der Wohnung hätten sich Perserteppiche, teure Mäntel, Goldbarren oder andere Gegenstände von hohem Wert befunden und erscheint der Vortrag nicht völlig unplausibel, ist es am Vermieter, zu beweisen, dass dies nicht so war. Gelingt ihm das nicht, dann muss er dem Mieter umfangreich Schadenersatz leisten.
Es ist verständlich, dass Vermieter in der schwierigen Situation des Mietausfalls schnell handeln und ihre Verluste minimieren wollen. Der Wunsch, die Wohnung so schnell wie möglich wieder vermieten zu können, ist absolut nachvollziehbar. Doch das Urteil des BGH macht deutlich, dass es auch im Eigeninteresse des Vermieters ist, eine Räumungsklage durchzuführen und nicht eigenmächtig zu handeln.
Ist der Mieter verschwunden, wird regelmäßig eine öffentliche Zustellung der Räumungsklage nach § 185 ZPO in Betracht kommen.
Fazit
Obwohl die “kalte Räumung” auf den ersten Blick als schnelle und kostensparende Lösung erscheint, sollten Vermieter sich über die erheblichen rechtlichen Risiken im Klaren sein. Um rechtliche Fallstricke zu vermeiden und sicherzustellen, dass Sie als Vermieter Ihre Interessen bestmöglich vertreten, ist es immer ratsam, juristischen Rat einzuholen. Vermieterhelden.de hilft Ihnen dabei, Ihre Wohnung so schnell wie möglich wieder zurückzuerhalten.
