Einleitung
Im kürzlich ergangenen Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 19.4.2023, (Az. VIII ZR 280/21) hat der BGH die Praxis bestätigt, dass Vermieter Schadensersatzansprüche aufgrund unterbliebener Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie Schäden an der Mietsache mittels eines Kostenvoranschlags („fiktiv“) berechnen können. Dieses Urteil ist relevant für alle Vermieter, die Schäden und unterbliebene Schönheitsreparaturen auf Kostenvoranschlagsbasis abrechnen möchten, ohne die Reparaturen sofort ausführen zu müssen.
Hauptproblem und Bedeutung
Das Hauptproblem in diesem Fall war die Frage, ob die im Werkvertragsrecht geltende Rechtsprechung zur fiktiven Schadensberechnung auf das Mietrecht übertragbar ist. Dort hatte der BGH festgehalten, dass eine fiktive Schadensberechnung nicht mehr zulässig ist.
Anders jedoch im Mietrecht: Der BGH hat nun klar entschieden: Nein, die fiktive Schadensberechnung ist zulässig. Dies ist eine wichtige Klarstellung, da sie die Rechte der Vermieter stärkt und Sicherheit in ähnlichen Fällen bietet.
Inhalt des Urteiles
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter einen Kostenvoranschlag eingeholt, um die Kosten für erforderliche Arbeiten zu berechnen, die der Mieter trotz Fristsetzung nicht ausgeführt hatte. Das Landgericht hatte zuvor entschieden, dass eine fiktive Schadensberechnung im Mietrecht nicht zulässig sei, und sich hierfür auf die Rechtsprechung des BGH zum Werkvertragsrechts gestützt.
Dieses Argument des Landgerichtes hat der BGH nun verworfen und klargestellt, dass die Erwägungen des VII. Zivilsenats auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts beruhen und nicht auf andere Vertragstypen übertragen werden können. Damit bleibt die fiktive Schadensberechnung im Mietrecht zulässig.
Bedeutung für Vermieter
Dieses Urteil ist besonders wichtig für Vermieter, die nach Rückgabe konfrontiert sind, in denen Mieter ihre Pflichten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen oder Rückbauten vernachlässigen. Wir klagen für Vermieter Ersatzansprüche häufig fiktiv auf Basis eines Kostenvoranschlages ein. Dies gibt Vermietern Flexibilität bei der Behebung von Schäden, ohne jedoch auf eine finanzielle Entschädigung verzichten müssen. Die Entscheidung des BGH bestätigt diese Praxis nun und gibt Vermietern Rechtssicherheit bei der Abwicklung des Mietverhältnis.
