BGH-Entscheidung zur Mietpreisbremse und deren Auswirkungen
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem richtungsweisenden Urteil vom 12.07.2023 (Az. VIII ZR 375/21) die Verjährungsfrist für Auskunftsansprüche gegenüber Vermietern im Kontext der Mietpreisbremse geklärt. Diese Entscheidung stellt neue Anforderungen an Vermieter und bringt zugleich Chancen mit sich, die in diesem Beitrag für Vermieter und ihre Interessenvertreter dargestellt werden.
Die Mietpreisbremse und die Rolle des Auskunftsanspruchs
Die Mietpreisbremse, die 2015 eingeführt wurde, soll den schnellen Anstieg der Mieten in Gebieten mit gespanntem Wohnungsmarkt verhindern. Sie gewährleistet, dass die Miete zehn Prozent des örtlichen Durchschnitts nicht überschreiten darf. Ein zentrales Element dieser Regelung ist der Auskunftsanspruch des Mieters gegenüber dem Vermieter über alle für die Miethöhe relevanten Faktoren.
Neue Regeln zur Verjährung des Auskunftsanspruchs – eine Herausforderung für Vermieter
Mit dem jüngsten BGH-Urteil wurde klargestellt, dass der Auskunftsanspruch unabhängig von dem Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete verjährt. Die dreijährige Verjährungsfrist beginnt nicht mehr mit dem Abschluss des Mietvertrages, sondern erst, wenn der Mieter sein Auskunftsverlangen gegenüber dem Vermieter zum Ausdruck bringt. Das bedeutet, dass der Auskunftsanspruch vor seiner erstmaligen Geltendmachung nicht zu verjähren beginnt. Selbst nach Jahren kann der Mieter sich in einem gut funktionierenden Mietverhältnis auf die Mietpreisbremse berufen und Ansprüche auf Auskunft geltend machen.
Warum diese Entscheidung trotzdem Chancen für Vermieter birgt
Obwohl dieses Urteil auf den ersten Blick eher mieterfreundlich erscheint, gibt es auch Aspekte, die für Vermieter von Vorteil sein können. Erstens kann der Auskunftsanspruch des Mieters verjähren, bevor er den Anspruch auf Rückzahlung der Miete geltend machen kann. Das heißt, wenn ein Mieter drei Jahre nach dem Auskunftsverlangen keine Maßnahmen ergriffen hat, um die Mietpreisbremse durchzusetzen, kann er keine Auskunft mehr verlangen und damit auch nicht darlegen, wie viel ihm der Vermieter schuldet.
In jedem Fall sollten Vermieter das Auskunftsverlangen und die eigene Antwort beweisbar dokumentieren. Nur dann ist im Streitfall sichergestellt, dass der Vermieter den Beginn der Verjährungsfrist auch beweisen kann.
Schlussbemerkungen: Vermieterrechte in Zeiten der Mietpreisbremse
Zusammenfassend zeigt dieses Urteil die Herausforderungen auf, die die Mietpreisbremse für Vermieter bereithält. Das Urteil des BGH führt zu noch weniger Rechtssicherheit für Vermieter, die selbst nach vielen Jahren noch mit einer Berufung auf die Mietpreisbremse rechnen müssen. Dabei besteht für diese Ausdehnung kein Anlass: 3 Jahre nach Beginn des Mietverhältnis stellen für jeden Mieter genügend Zeit dar, die eigenen Rechte geltend zu machen. Vermieter müssen nun damit rechnen, dass bei Streitigkeiten Mieter als “Vergeltung” plötzlich die Mietabrede in jahrealten Mietverhältnissen infrage stellen können.
Umso wichtiger ist es für Vermieter, ihre Mietverhältnisse ordentlich zu dokumentieren und sich nicht auf eine gegenwärtig gute Beziehung zum Mieter zu verlassen.
Haben Sie Probleme mit der Mietpreisbremse? Unsere Anwälte stehen Ihnen gerne mit ihrer Expertise zur Seite.
