Für Vermieter stellt sich oft die Frage nach der rechtlichen Möglichkeit, eine Räumungsklage einzureichen, bevor die Räumungsfrist überhaupt abgelaufen ist. Während dies bei fristlosen Kündigung wegen der sehr kurzen Ziehfristen in der Regel keine Rolle spielt, ist dies für fristgerechte Kündigungen insbesondere bei Eigenbedarf von großer Bedeutung, wenn der Vermieter Planungssicherheit für die weitere Nutzung der Immobilie benötigt oder Interesse an einer möglichst schnellen Räumung haben.
Viele Vermieter wissen gar nicht, dass sie die dem Mieter zustehende Räumungsfrist nicht zwingend abwarten müssen, bevor sie Räumungsklage einreichen. Das bedeutet zwar nicht, dass der Mieter vor Ablauf der Räumungsfrist ausziehen muss. Aber der Vermieter verliert weniger Zeit, wenn er die Räumungsklage bereits während der Räumungsfrist führen kann – im besten Fall liegt dann der rechtskräftige Räumungstitel bereits am Auszugstag vor und es kann ohne Zeitverlust der Gerichtsvollzieher beauftragt werden.
In diesem Artikel beleuchten wir die rechtlichen Grundlagen und die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) zu diesem Thema und zeigen auf, wann eine Räumungsklage vor Ablauf der Räumungs- oder Ziehfrist zulässig ist und wann nicht.
Gewerbemietrecht: Klage auf künftige Räumung stets zulässig
Am einfachsten haben es Vermieter von Gewerbeimmobilien: Denn gemäß § 257 der ZPO ist es möglich, eine Klage auf künftige Räumung zu erheben, wenn die Räumung an einen bestimmten Kalendertag geknüpft ist, was fast immer der Fall ist.
Doch Vorsicht: Gibt der Mieter zu der Klage keinen Anlass und erkennt den Klageanspruch sofort an, gewinnt der Vermieter zwar das Gerichtsverfahren, muss aber die Kosten tragen (BGH, Beschluss vom 28.06.2023 – XII ZB 537/22).
Wohnraummietrecht: Besorgnis, dass der Mieter nicht (fristgerecht) auszieht
Handelt es sich jedoch um vermieteten Wohnraum, sind die Möglichkeiten eingeschränkt. Dann ist eine Klage vor Ablauf der Räumungsfrist nur dann zulässig, wenn Besorgnis besteht, dass der Mieter nicht fristgerecht ausziehen wird. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn der Mieter der Kündigung widersprochen oder mitgeteilt hat, dass er nicht ausziehen wird. Die Klage ist dann auch bereits zulässig, wenn die Frist für die Einlegung eines Widerspruchs gemäß § 574 BGB noch gar nicht abgelaufen ist.
Doch selbst wenn der Mieter die Kündigung grundsätzlich anerkennt aber mitteilt, er befinde sich noch auf Wohnungssuche und eine Räumung würde für ihn eine unbillige Härte darstellen, kann eine Räumungsklage vor Ablauf der Räumungsfrist zulässig sein (BGH, Beschluss vom 25.10.2022 – VIII ZB 58/21)
Vermieterhelden-Methode: Lassen Sie sich vom Mieter bestätigen, dass er die Kündigung anerkennt und auszieht – bspw. per WhatsApp. Viele Mieter neigen dazu sofort zu antworten und der Kündigung dann widersprechen – und eröffnen damit die Möglichkeit zu einer frühzeitigen Räumungsklage.
BGH-Urteil: Keine Antwortpflicht des Mieters nach Kündigung
Doch was wenn der Mieter einfach schweigt? Ein aktuelles Urteil des BGH hat die Rechtslage in Bezug auf die Kommunikation zwischen Vermieter und Mieter nach einer Kündigung weiter präzisiert. Demnach sind Mieter nicht verpflichtet, auf eine Kündigung oder darauf folgende Rückfragen des Vermieters zu antworten. Selbst wenn sie dies tun, müssen sie nicht für die Verfahrenskosten aufkommen, sofern sie die Räumungsforderung unmittelbar nach Erhalt der Klage anerkennen.
Dennoch kann in solchen Situationen eine frühzeitige Räumungsklage sinnvoll sein, wenn für Vermieter die schnelle Räumungsklage eine sehr hohe Bedeutung hat. Sie ist jedoch mit besonderen Kostenrisiken für den Vermieter verbunden, die gewissenhaft abgewogen werden müssen.
Fazit: Räumungsklage vor Ablauf der Räumungsfrist häufig möglich
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass es für Vermieter in vielen Situation sinnvoll sein kann, eine Räumungsklage bereits vor Ablauf der Räumungsfrist einzureichen. Durch geschickte Kommunikation mit dem Mieter und frühzeitige Räumungsklage können Vermieter so die Räumung ihres Eigentums häufig weiter beschleunigen.
Allerdings ist darauf zu achten, dass Räumungsklagen vor Ablauf der Räumungsfrist prozessual besonders herausfordernd sind. Ohne anwaltliche Hilfe scheitern Räumungsklagen vor Ablauf der Räumungsfrist häufig vor Gericht und führen zu vermeidbaren Kosten für Vermieter.
