Vermieter können ein Lied davon singen: Meistens stehen Recht und Gerichte auf Seiten der Mieter – Vermieterrechte finden nur selten Berücksichtigung. Anders ist dies bei der Nutzungsentschädigung, d.h. die Zahlungen für die Zeit nach Ablauf der Kündigungsfrist bis zum Auszug des Mieters.
Viele Vermieter machen für diese Zeit einfach nur die vereinbarte Miete geltend und lassen sich dadurch viel Geld entgehen. Denn meistens ist die Marktmiete längst gestiegen und dem Vermieter entgeht durch die verzögerte Räumung die Möglichkeit, diese durch Neuvermietung auch zu erwirtschaften.
Nach der Rechtsprechung des BGH ist hierfür der Mieter ersatzpflichtig: Vermieter haben bei verspäteter Rückgabe der Wohnung nach einer wirksamen Kündigung Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der aktuellen Marktmiete haben. Ob insoweit eine Mieterhöhung durchgeführt wurde oder auch nur möglich gewesen wäre, ist nicht erheblich. Das ist ein Triumph für Vermieter, insbesondere in Zeiten steigender Mieten.
Der Fall, der alles veränderte
In dem konkreten Fall (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16) hatte ein Vermieter in München sein Einfamilienhaus wirksam gekündigt. Der Mieter zog jedoch erst anderthalb Jahre später aus und zahlte in der Zwischenzeit die alte Miete weiter. Der Vermieter klagte und bekam Recht. Der BGH stellte klar: Der Vermieter hat nicht bloß Anspruch auf die Miete laut Mietvertrag sondern die vollständige aktuelle Marktmiete als Nutzungsentschädigung – selbst wenn diese erheblich über der vereinbarten Miete liegt.
Warum das Urteil so wichtig ist
Das Urteil ist nicht nur ein Sieg für Vermieter, sondern auch ein Signal an alle Mieter, die glauben, sie könnten Kündigungen risikolos ignorieren und sich mit dem Auszug Zeit lassen. Der BGH betont, dass der Vermieter von einer positiven Preisentwicklung am Markt profitieren soll. Zudem soll der Mieter durch die höhere Nutzungsentschädigung zusätzlich motiviert werden, die Wohnung schneller zu räumen.
Worauf Vermieter achten müssen
Um die Marktmiete auch zu erhalten, ist es wichtig, dass Vermieter einige Dinge beachten.
So dürfen Vermieter nicht außergerichtlich oder im Räumungsverfahren auf die Nutzungsentschädigung verzichten. Leider sehen wir immer wieder, wie Vermieter ohne vertiefte Rechtskenntnisse leichtfertig Vergleiche oder Einigungen treffen und dabei unabsichtlich auf die Nutzungsentschädigung verzichten. Gerichte machen Vermieter hierauf auch in der Regel nicht aufmerksam.
Außerdem muss der Vermieter Sorge dafür tragen, die Marktmiete zu bewesen. Existiert ein Mietspiegel, kann hierauf Bezug genommen werden. Alternativ kann auch ein Sachverständigengutachen eingeholt werden.
Die Vermieterhelden-Methode: Eine einfache Möglichkeit für Vermieter ist es auch, auf die Miethöhe des Nachmieters abzustellen oder auf das, was mit Mietinteressenten besprochen war, auch wenn diese später abgesprungen sind, weil die Wohnung mangels Räumung nicht bezogen werden konnte. Wird nach dem Auszug bspw. eine Wohnung für 1.000 EUR neu vermietet, kann der Vermieter regelmäßig auch eine Nutzungsentschädigung in dieser Höhe einfordern.
Fazit: Nutzungsentschädigung nicht verschenken
Die Nutzungsentschädigung nach der aktuellen Marktmiete ist kein Luxus, sondern steht Vermietern zu Recht zu. Vermieter sollten daher darauf achten, solche Anhaltspunkte sorgsam zu dokumentieren, keine unbedachte Kommunikation mit den Mietern zu pflegen und sich rechtzeitig um eine professionelle anwaltliche Durchsetzung ihrer Ansprüche zu kümmern.
