Einleitung
Das Mietrecht ist ein komplexes Feld, das für Vermieter zahlreiche Herausforderungen bereithält aber auch übersehene Möglichkeiten. Ein aktuelles Urteil des Landgerichts Traunstein vom 03. Mai 2023 (Az. 3 S 2451/22) hat erneut die Bedeutung der genauen Kenntnis der gesetzlichen Regelungen und der Rechtsprechung unterstrichen. Das Urteil befasst sich mit dem Sonderkündigungsrecht des Vermieters in einem Zweifamilienhaus und stellt klare Anforderungen an die “Selbstnutzung” durch den Vermieter.
Das Kündigungsrecht nach § 573a Abs. 1 BGB
Nach § 573a Abs. 1 BGB kann ein Vermieter, der selbst in einem Zweifamilienhaus wohnt, das Mietverhältnis auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses kündigen. Diese von Vermietern häufig übersehene Norm bietet Vermietern eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit – einen Kündigungsgrund wie Eigenbedarf oder Mietrückstand braucht es dann nicht.
Das Kündigungsrecht trägt dem Umstand Rechnung, dass bei so engem Zusammenleben die Möglichkeit bestehen muss, sich auch ohne Verfehlungen des Mieters zu trennen, wenn man sich nicht versteht. Aber was ist, wenn der Vermieter im Objekt zwar auch lebt – aber eben nicht immer, weil er mehrere Wohnsitze hat?
Im nun verhandelten Fall nutzte der Vermieter, der über 500 km entfernt in Wuppertal lebt, die Wohnung in Rosenheim nur alle zwei Monate für etwa drei Tage. Nach Auseinandersetzungen mit der Mieterin kündigte er die Wohnung unter Berufung auf sein Sonderkündigungsrecht.
Das Urteil: Zentrum der privaten Lebensführung
Das LG Traunstein wies die Klage des Vermieters ab. Die Richter argumentierten, dass ein nur gelegentliches Bewohnen der Wohnung nicht ausreiche, um von “Selbstbewohnen” im Sinne des § 573a BGB sprechen zu können. Daher könne der Vermieter sich nicht auf die Vorschrift berufen.
Was bedeutet das für Vermieter?
§ 573a BGB ist häufig eine gute Möglichkeit, um ein Mietverhältnis auch ohne Vorliegen eines Kündigungsgrundes zu beenden. Dieses Urteil macht aber deutlich, dass Vermieter, die auf ihr Sonderkündigungsrecht pochen möchten, tatsächlich im betreffenden Objekt wohnen und dort das “Zentrum ihrer privaten Lebensführung” haben müssen. Ein nur sporadisches Bewohnen reicht nicht aus, um dieses Recht in Anspruch nehmen zu können. Daher sollten Vermieter die einen weiteren Wohnsitz haben genau prüfen, ob belegbar ist, dass das “Zentrum der privaten Lebensführung” auch im jeweiligen Mietobjekt ist.
