Wer kennt es nicht? Vermieter erhöhen die Nebenkosten, aber der Mieter zahlt weiterhin den alten Abschlag. Aber kann der Vermieter deswegen kündigen? Gemäß § 560 Abs. 4 BGB ist es dem Vermieter erlaubt, diese Vorauszahlungen angemessen zu erhöhen, was insbesondere in Zeiten steigender Betriebskosten relevant ist.
Bislang war es so, dass der Vermieter erhöhte Vorauszahlungen fordern konnte, solange die Betriebskostenabrechnung keine formellen Fehler aufwies, auch wenn inhaltliche Fehler vorhanden waren. Diese Praxis hat sich jedoch geändert. Der BGH hat entschieden, dass die Betriebskostenabrechnung nicht nur formell sondern auch materiell korrekt sein muss, um eine Erhöhung der Vorauszahlungen zu rechtfertigen (Urt. v. 15.05.2012, Az. VIII ZR 246/11). Dies galt als ein Schritt in Richtung einer mieterfreundlicheren Auslegung des Mietrechts.
Allerdings stellt der BGH im Urteil vom 18. Juli 2012 (Az. VIII ZR 1/11) zugunsten der Vermieter klar, dass diese das Recht haben, das Mietverhältnis zu kündigen, wenn der Mieter die erhöhte Betriebskostenvorauszahlung nicht zahlt und der Zahlungsrückstand kündigungsrelevant wird. Dies bedeutet, dass Mieter nun vor einer schwierigen Entscheidung stehen, wenn sie die Erhöhung der Betriebskosten für ungerechtfertigt halten. Zahlen sie nicht, riskieren sie eine Kündigung. Klagen sie gegen die Erhöhung, tragen sie das Risiko, im Falle einer gerichtlichen Niederlage ohne Wohnung dazustehen.
Für Vermieter bietet das Urteil eine stärkere Handhabe gegen säumige Mieter. In einem angespannten Wohnungsmarkt könnte die Ausübung des Kündigungsrecht ein Hebel sein, unbegründete Widersprüche von Mietern zu überwinden und bei Nichtzahlung der erhöhten Vorauszahlungen mehr Druck auszuüben.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Vermieter bei Nichtzahlung der erhöhten Nebenkostenvorauszahlung fristlos kündigen können, sobald ein entsprechender Rückstand erreicht ist. Die Kündigung ist aber unwirksam, wenn die Nebenkostenabrechnung mit der die Erhöhung begründet wird, unwirksam ist.
