Die Gesetzeslandschaft, die das Vermieter-Mieter-Verhältnis regelt, ändert sich stetig. Ein Regelung, die in der Vergangenheit besondere Aufmerksamkeit erfahren hat, ist die Erweiterung der Kündigungsschutzklausel in Berlin. Stadtentwicklungssenator Christian Gaebler hat nun kürzlich angekündigt, dass die Verordnung, die Mieter vor einer kurzfristigen Kündigung aufgrund von Eigenbedarf schützt, verlängert wird. Was bedeutet das für Vermieter?
Zunächst ist es wichtig zu verstehen, was diese Klausel beinhaltet. Derzeit schützt die Verordnung Mieter, die in einer Mietwohnung leben, die in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, für einen Zeitraum von zehn Jahren vor einer Kündigung wegen Eigenbedarfs. Diese Verordnung läuft am 30. September 2023 aus, doch Senator Gaebler hat angekündigt, dass sie zum 1. Oktober verlängert wird.
Dies stellt Vermieter vor rechtliche Herausforderungen. Der Immobilienmarkt in Berlin ist bereits von hohen regulatorischen Anforderungen geprägt, insbesondere seit der Einführung einer Verordnung im Jahr 2021, die in der Regel die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen in Häusern mit mehr als fünf Wohnungen verbietet. Diese Regulierungen, zusammen mit der Ausweitung der Kündigungsschutzklausel, schränken die Handlungsmöglichkeiten von Vermietern und Eigentümern von Immobilien immer weiter ein.
Diese Änderungen verkomplizieren nicht nur den Vermietungsprozess, sondern auch den Vermietermarkt insgesamt. Von 2013 bis 2022 wurden in Berlin durchschnittlich über 15.000 Mietwohnungen pro Jahr in Eigentumswohnungen umgewandelt. Diese Zahlen sind jedoch im Jahr 2022 auf nur noch 1047 Umwandlungen gesunken. Die politischen Interessen ein Zeichen zu setzen sind offensichtlich – aber für Vermieter hat die um sich greifende Überregulierung oft bittere Folgen:
Der Erwerb von Eigentumswohnungen in Berlin ist so kaum noch sinnvoll möglich, jedenfalls dann, wenn Wohnungseigentum erworben wird, um dort auch tatsächlich selbst einzuziehen. Diese Möglichkeit wird Vermietern von Eigentumswohnungen für ein Jahrzehnt genommen. Dabei leidet der Wohnungsmarkt in Berlin vor allen an hinreichendem Angebot und Zubau von Wohnraum. Die Rechte von Vermietern einzuschränken ihr Eigentum selbst zu nutzen, ändert hieran nicht das Geringste. Ganz im Gegenteil: Eigentümer, die erwägen ein Gebäude in Wohneigentum aufzuteilen, werden sich hüten, die Wohnungen vorher noch zu vermieten. Zu groß ist das Risiko, die Mieter dann nie wieder loszuwerden. Damit sinkt letztlich das Angebot von Wohnfläche in der Hauptstadt und macht die Politik zu einem Treiber des Problems, das sie eigentlich lösen will.
Fernab dieser Politik, die sich zwar mieterfreundlich kleidet, aber in Wahrheit die Knappheit an Wohnraum nur noch verschärft, wäre im Gegenteil eine vermieterfreundliche Regulierungspraxis insbesondere beim Neuzuschnitt bestehender Wohnungen sowie die Ausweisung neuer Flächen sinnvoll, um Vermieter wieder zu motivieren, neuen Wohnraum zu schaffen und auf dem Mietmarkt bereitzustellen.
